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二手房买卖风险点三:签居间协议之前要避免的风险也很多

来源:网络作者:杜继业时间:2020-06-07

本专题将全面介绍二手房买卖过程中可能遇到的法律风险,帮助读者轻松规避。将从选择房产中介、看房到签订合同、过户、交房等全流程逐一剖析,切实解决二手房买卖相关的实际问题。

 

签居间协议之前可能涉及的事项主要有两项:签《看房确认书》和支付意向金。

一、签《看房确认书》要注意的事项

虽然名为看房确认书,里面却可能涉及到买方和居间方(房产中介)之间的权利义务关系。可能涉及到的与买方事项有:佣金支付标准及支付方式、居间方提供服务的内容和范围等。

《看房确认书》的条款其实已经涉及到了下一步将要签订的《居间协议》的主要条款,而且与买方的权利息息相关,尤其是佣金和居间方的服务内容应该特别注意。

具体说来,关于佣金,通常的标准是买卖双方各支付售价的1%,有的中介也可能仅收取1%,也有的会高于2%的标准。也就是说,佣金的标准也是允许双方协商确定的,并不是固定的。至于是否接受协商,要根据中介公司的实际情况以及待售房屋确定(一般售价高的房屋,接受协商的可能性更大)。当然,也并不是佣金越低越好,因为佣金虽然很低,如果中介既不专业,也不负责任,则实际可能产生的损失也许会远远高于那点中介费差价。

而对于服务内容而言,有的中介公司会在合同中列明,有的则语焉不详。一般说来,中介的服务内容主要有:

(1)权利状况调查:主要包括查询产权登记、有无抵押、有无权利限制、有无租赁以及处分资格等。

特别主要指出的是,即将颁布的《民法典》规定了新增“居住权”制度,以后购房过程中也要予以关注。

(2)使用状况调查:主要内容为房屋是否存在缺陷、是否存在违法搭建、是否存在相邻关系纠纷,甚至为“凶宅”等。

(3)购房政策咨询:主要涉及限购、税收、贷款资格、协调双方办理时间等

(4)协调双方订立房屋买卖合同:这是房屋交易最重的一环,由于国内购房没有委托律师参与的习惯,因此很大程度上,补充条款的拟定均依靠中介完成。实务中,由于中介工作人员知识水平的局限,甚至有的中介人员本身存在私心,导致合同条款非常不合理,这些都是应该重点关注的。

(5)办理产权过户:办理过户的程序中,通常会涉及审税、交税以及首付款的支付等,如果安排不善,也会产生问题。尤其实务中,当事人往往互不信任,会把首付的时间与过户放在同一天,甚至同时,这样就需要中介人员充足的协调双方的智慧和经验。

二、支付意向金要主要的事项

中介人员为了促成交易,往往会在买家看房之后,催促缴纳意向金。而这个时候,买方还没有充分的时间,来了解房屋的各方面的状况,一旦支付了意向金,往往在要回来,难度就很大了。

而且,这个时候中介人员一般都会跟你说,这个房子没有任何问题,而且还可能极力强调房子的优点。问题在于,中介人员所说的话是否可以完全信任。不排除存在非常认真、诚信的中介工作人员,但满嘴跑火车的人也不在少数。

因此,这个阶段,买家务必慎重,不要轻易支付意向金。顺便说一下,意向金和定金的性质不同,在意向金没有转作定金之前,即使买方后悔不买,根据法律规定意向金也应该退还买家的。一方面,支付意向金后,中介会让你很快签订居间协议,同时约定意向金转为定金,这样买家后悔不买,支付的钱款就要不回来了。当然,即使意向金不转为定金,买家也很难拿到退款,除非通过法院诉讼解决,这样就需要时间和经济成本。

 

预告下一讲:风险点四《居间协议要注意这些风险》

[作者简介] 杜继业,上海国年律师事务所专职律师,民商法学硕士,合伙人。

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