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购买动迁安置房遇到这种隐蔽风险,后果很严重

来源:原创作者:杜继业律师时间:2018-11-08

笔者曾写过多篇关于规避购买动迁安置房风险的文章,概括起来主要有2个方面:一是动迁房的买卖合同起草要谨慎,由于动迁安置房有其特殊性,不能完全套用现成的房屋买卖合同示范文本,如果合同约定不规范,就可能产生合同解除或按照合同约定履行的法律风险;二是,由于动迁安置房存在较长的“限售期”,而限售期过了之后,已经过了几年的时间,这时候房价都会有较大幅度的上涨。于是,卖家往往会千方百计地阻止合同的履行,为了达到收回房屋的目的,甚至会搞虚假抵押或查封。这些在笔者之前的文章中已有详述。

今天我们将介绍一种新的情况,在房价上涨的时候,相关人员完全可能利用这个特殊情况来阻止合同过户。

实践中,会出现一种情况,被拆迁安置人是无民事行为能力人(精神疾病、残疾等原因导致),这时候他本人无法正常地表达自己的意志,而由其法定代理人(监护人)来代其行使民事权利。签合同时,如果只有其本人签字,则该合同可能会被认定为无效。而即使监护人在合同上签字,也会存在法律风险。因为相关法律规定,监护人只有为了被监护人的利益才能处分被监护人的财产。也就是说,即使监护人也在合同上签了字,在房屋过户时,交易中心也很有可能不予办理。如果这样,房屋就无法过户,合同很可能就无法履行。

对于这种情况的补救措施,交易中心一般会要求监护人办理公证承诺书,承诺出售的房款用于改善被监护人的养老、医疗和生活需要并确保他的合法利益,有了这份承诺,房产才能顺利过户了。但问题是,签合同时,房屋尚在限售期,即使监护人愿意,公证处一般也不受理此类公证;而等限售期过后,如果房价大幅上涨,则监护人很可能就不配合去办理这个公证,进而导致房屋无法办理过户。

这个风险,一般人难以注意到,即使是专业人士如果不细心或没有相关经验,也难注意到,应引起足够的重视。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,电话/微信:13611980805)

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