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二手房买卖过程中常见的八大法律难题及解决方案

来源:原创作者:杜继业时间:2018-05-11


 买房是件大事,对二手房买卖而言,首先接触的是房产中介,另外还涉及贷款、审税、购房资格等诸多事项,其中在签约过程中,买卖双方往往对购房流程及法律规定并不熟知,完全依靠中介,而一旦中介不专业或者为了某种原因故意徇私,将会产生严重后果。上海杜继业律师结合工作中处理的各种房屋买卖合同纠纷案例,总结了房屋买卖过程中常见的八大法律风险,并提供解决方案,供朋友们参考。

一、如何有效避免不良中介的陷阱

由于利益的驱使,房产中介的不诚信行为时常出现,主要表现在以下方面:

1、中介组织双方签买卖合同时,不让买卖双方见面,也不给合同正本

这种陷阱容易破解,坚持自己签过的合同,一定要一份原件即可;如果对方不给,就索回自己已经签字的合同。

2、房产中介员工私自收费后消失

实务中,确实很多中介公司收费都不开具发票。规避此风险有两种方式,一是坚持付至中介公司的对公账户,二是要求对方提供加盖有中介公司公章或财务专用章的收据,这样一旦产生争议,也有助于维权。

3、欺瞒买卖双方,吃差价

利用第一招,不让买卖双方见面,弄虚作假,将差价装进中介自己的腰包。对付此种陷阱,只要拿到买方实际支付的金额的证据,即可向法院起诉维权。

4、为了达成交易,不顾双方实际情况,催促买方交定金

这种情况的破解之法是要对房屋买卖合同的主要条款进行充分的沟通并全面了解情况后再支付定金。

另外,还存在中介隐瞒房屋的实际情况、在居间协议中约定不公平条款等陷阱,详细情况可以查阅笔者已发布文章《买房,6招让您远离中介陷阱!》和《五招让您远离二手房交易陷阱!

二、购房贷款可能产生的法律风险及应对

在上海,房价动辄上千万,贷款买房已经成为常态,贷款的过程中如果没有充分注意,很可能产生以下常见法律风险:

1、贷款额度不足和审批不及时的风险

购房贷款时,有可能发生银行不批准贷款、审批的贷款达不到合同约定的金额、不能及时发放贷款,这样随之而来的就是设计违约甚至卖方解除合同。解决办法有两个,一是预先了解贷款可能发生的情况,把自己可能产生的违约情形,在房屋买卖合同中予以规避;二是由于每个银行的政策宽松度不同,选择合适的银行进行贷款。

2、房屋买卖合同有关贷款的条款可能产生的法律风险

对于房屋买卖来说,按约定完成贷款审批等是买方的义务,一般合同中均会约定,如果贷款不足需要在过户之前用现金补足。如果不能补足,不仅有可能要解除合同,还可能要承担违约金。

针对以上风险,对于买方来说,最好的应对之法是:与卖家达成一致意见,确认如果由于贷款的原因导致的违约,买方可以不承担任何责任。但是,这样的约定,卖家一般都不会同意。

另外,还有贷款发生问题后,没有妥善处理的法律风险等。笔者曾代理卖方起诉买方贷款延迟的案件,买方由于名下有房、近亲属去世奔丧,中介贷款时间安排不合理等原因导致实际贷款时间比合同约定的最迟贷出时间晚两天,最后法院支持了我方的请求,判决房屋买卖合同解除并判决买方承担近30万元的违约金。篇幅所限,上述具体内容,请查阅笔者已发表文章《买房贷款有这么风险,您知道吗?》和《买家延付房款数月,法院为何也不支持卖家解除合同?

三、房东反悔不配合过户怎么办?

卖家无理由擅自“跳价”或毁约,买方完全可以诉至法院,法院不但会判决继续履行合同,而且还要承担违约责任。实务中,个别出卖方为了达到不继续出售的目的,用尽各种手段,甚至刻意将房屋进行抵押,还有卖方在已出售尚未交付的房屋中为去世老人办丧事等极端案例。对此破解之法可查阅笔者已发表文章:《房东擅自“跳价”或毁约的底气从何而来?》、《房价暴涨,房东解除合同,如何应对?(2016最新总结)》、《房东为毁约而刻意将已售房屋抵押怎么办?》和《卖房人在已售出的房屋中设置灵堂,买房人可否因此解除合同?

四、只签订居间协议,一方毁约,能否要求继续履行房屋买卖合同?

这个不能一概况,具体要看居间协议的内容是否具体房屋买卖合同的主要条款,如果已经具备,则该居间协议即为一份本约,完全可以按照居间协议的约定要求继续履行合同。如果居间协议不具有房屋买卖合同的只要条款,则仅属于预约合同,一般不支持继续履行。具体内容,请查阅笔者已发表文章《仅签订居间协议等非示范文本,一方毁约,能否要求继续履行?

五、买方迟延付款可能会产生怎样的法律责任?

已经成立的合同对双方均有约束力,不仅卖方要严格按照合同的约定履行过户、交房等义务。而买方也要履行依约支付房款的义务。如果延迟支付房款或者贷款审批延迟,卖方不仅可以要求解除合同,还可以要求买方承担违约金。笔者曾代理卖方起诉买方贷款延迟的案子,虽然贷款延迟比约定最后期限只晚2天,最终法院还是判决解除了房屋买卖合同,并要求买方支付了30多万元的违约金。案件详细情况,可查阅笔者已发布文章《上海房价上涨,买家房贷比约定只晚了两天,卖方可以解除合同吗?

六、卖家拒签正式房屋买卖合同,法院一定会支持双倍退还定金吗?

一般说来,买卖双方最终没能签署正式买卖的原因,无外乎三种情况:一是买方的原因(各种原因导致不愿意买或者不能买);二是卖方的原因(不愿意卖了);三是不可归责于双方的原因(预约合同没有约定清楚,双方又没能就未约定清楚部分达成一致意见)。以上,只有第三种情况出现,法院才会支持双倍返还定金。第三种情况并不支持双方返还定金,但是定金本身还是要退回。当然,只要双方在预约合同中没就重要事项约定清楚,买卖双方都可能故意提高条件,导致上述第三种情况出现,进而合法地不签署正式的房屋买卖合同。关于该问题的详细情况,请查阅笔者已发表文章《卖家拒签正式房屋买卖合同,法院未必支持双倍定金》。

七、房屋卖价太低,能以显失公平为由撤销买卖合同吗?

房屋买卖过程从初次商谈到最终交付房屋,往往会持续几个月的时间。在这期限房屋价格难免会有所波动,有时候甚至会波动很大。对于正常的价格上涨,即使涨幅较大,一般也不能主张撤销房屋买卖合同。但在一些特殊的情况下,法院有可能支持撤销。笔者研究了浦东新区、徐汇区、松江区等法院所作判决书,具有以下共同特点:房屋买卖合同合同价不到合同签订当时市场价的70%且同时具有下列条件之一:(1)主张显失公平的一方由于签约当时身处国外或者其他原因,委托给中介公司或者其他人员代为出售房屋;(2)中介公司人员自身作为买方与出卖方进行交易;(3)卖方借了高利贷,而买方就是高利贷出借人或者其介绍来的与其利益相关的人。关于该问题的详细情况,请查阅笔者已发表文章《房屋卖价太低,能以显失公平为由撤销买卖合同吗?

八、房屋中留有户口,卖方拒不迁出怎么办?

上海市高院的内部指导文件曾规定,以迁出户口作为诉请的案件,法院是不予受理的。因此,长期以来,解决户口迁出问题只能依靠主张违约金的“曲线救国”的方式实现。而目前有了重大变化,上海市公安局对户籍管理规定进行了修改,修订过的《上海市常住户口管理规定》第三十二条明确规定:房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。简单地说,户口终于可以强制迁出了。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,电话/微信:13611980805)

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