咨询热线:

13611980805(微信)

“声东击西”在庭审发问环节灵活运用有奇效

来源:原创作者:杜继业时间:2018-01-15

2017年我们代理了一起房屋买卖合同纠纷案件。案件的争议焦点是,买方办出房贷的实际时间比合同约定的最迟贷出时间晚了2天,卖方因此拒绝配合办理过户手续并发出解除合同的通知。于是,买方就委托律师将卖方告上了法庭,要求买方继续履行合同并承担违约金。

买方的理由是,其延迟办出贷款是事实,但事出有因,主要提出了四点理由:一是,双方签订房屋买卖合同之后,中间经过了两个重要节日延误了时间;二是,买方在此期间有2个近亲属去世,忙于奔丧而有所耽搁;三是,买方是卖房后买房,卖房的进度影响了房贷的办理;四是,买方要求卖方配合办理贷款,卖方借故有事,没有及时配合,从而导致迟延。而且根据合同约定的解除合同的期限,买方办出贷款的时间仅比约定的时间晚了2天,如果卖方及时配合办理贷款,就不至于会延迟。

卖方收到法院传票后,就通过网络联系到了我。我们接受了委托后,仔细研究了原告提出的理由及其提供的证据。我们分析后认为原告提出的四个理由中,前三个并不足以免除买方迟延办出贷款的责任,而第四个理由,如果被法院采信,则该法院很可能会判决房屋买卖合同继续履行。因此,我们将焦点放在原告提出的第四点理由上,要集中火力,力争让法庭不予采信,因为这点理由本来就不是事实,而是原告为了达到自己的目的,设法让中介作了虚假陈述。

首先,原告提供了一份证人证言,内容陈述,某年某月某日中介公司的工作人员曾打电话给被告,但被告表示没有空等等。该份证言由中介公司的两名承办该起房屋买卖业务的员工签字。庭审过程中,原告又让其中一个员工作为证人对证词的内容进行了当庭陈述。

其实,庭审前我已经作了认真的准备,如果要让法院不予采信该证言,至少要证明房产中介在案件中并不是中立的,而是与原告有某种利害关系。但这种利害关系,往往作为被告的卖方往往难以举证,要设法让原告主动说出来就好办了。而庭审中,实现该目的的最佳机会就是庭审中互相发问环节。考虑到,原告绝对不会轻易说出对己方不利的内容,于是我就设计了一套“声东击西”的发问套路:我先询问看似与焦点问题无关且对他方看起来有利的内容,这时候对方就很容易不假思索地进行回答。我发问的内容大体如下:

我问:请问原告,您办理房贷是自己亲自办理的,还是委托中介办理的?

果然,对方很警觉,当事人正要回答,被代理人制止,马上向法庭提出异议:原告认为该问题与本案争议焦点无关,原告拒绝回答。我马上向法庭陈述:该问题与该案案情有关,且本案的争议焦点就是贷款时间迟延,因此该问题与本案有关,原告应该陈述。法庭采纳了我方的意见,要求原告必须回答。

原告回答:是全部委托中介办理的。

我又问:原告是否认为,贷款迟延办出,也与中介安排的时间点不合理有关?

这次,原告代理人马上显示出了得意的神情,显然认为我问了一个对他方有利的问题。

原告代理人回答:不错,中介安排的时间节点确实有问题,否则我们也不会晚两天,这一点也请法庭予以考虑。

我又问:既然你们认为迟延办出贷款与中介有关,你们是否准备追究中介的责任?

原告代理人回答:我们本来打算追究中介责任的,但后来沟通比较愉快,就放弃追究他们的责任了。

这时,我连忙追问:既然中介存在过错,你们又曾打算追究他们的责任。那原告提供的证人证言为打印好后,让两位承办工作人员签字,是不是迫于原告的压力?

这时,原告代理人一下子明白了我前面问题的真正目的,一下子震怒起来,大声说,如果你想说证言是假的,就直说!并且在我的当事人,被告补充发言时出言不逊,甚至有冲过来打当事人的感觉,法官当庭对原告代理人进行了训诫。

主审该案的是一位主办房屋买卖纠纷多年的副庭长,经验丰富,办事果断。庭审结束一周之后便出了判决,法庭不但没有采信中介的不实证言,还支持我方的反诉请求,判决原被告房屋买卖合同解除,同时支持买方赔偿卖方违约金和赔偿金共计30多万元。

该案判决作出后,原告不服,进行了上诉和申诉,最终均被驳回。当然,本案最大的争议不在于证人证言该不该采信,最大的争议在于,原告只比合同约定的解除合同最终期限晚了2天,该不该被判解除合同并承担巨额的违约金。关于这个问题,可以关注本人之前的文章《上海房价上涨,买家房贷比约定只晚了两天,卖方可以解除合同吗》。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信:ad80805)

添加微信×

扫描添加微信