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动迁安置房买卖纠纷,卖方有义务配合买方重新网签吗?

来源:原创作者:杜继业时间:2017-11-26

工作中经常接到当事人大量的咨询,本平台将不定期选登一些典型问题,并提供详细的解答或解决方案,供有类似需求的朋友参考。

典型房产问题解答选登

近日,我们接到多名当事人咨询同一问题:由于在上海购买了动迁安置房,在房屋仍处于“限售期”的时候与卖家签订了上海市房屋买卖合同示范文本(网签),到房屋过户交易时交易中心并不认可该合同,需要与卖家重新网签才能过户。而由于动迁安置房签约时房价较低,加之房价上涨等因素,卖家均不愿重新网签,进而导致争议频发。那么,如果买家诉至法院,到时卖家是否需要配合买家重新网签呢?法院判决后,如果卖家还是不愿配合,是否可以顺利实现过户呢?

上海杜继业律师就上述问题统一详细解答如下:

上述问题确实存在争议,存在不同的认识,但是目前已经基本形成一个共识:当系争房屋符合过户条件后,卖方有义务配合买方重新网签。

持不同意见的观点认为:重签的合同是一份独立的新的合同,合同订立自由,卖方有权利决定是否继续签订该份合同,不愿重新签订合同无可厚非。但是,目前出现的持该种意见的一审判决,已经被二审判决所改判。从目前能够收集到的类似判决来看,上海的司法实践是倾向支持卖方有义务配合重新签订合同这个观点的。支持卖方应该配合重新网签的观点认为:买卖双方所签署的合同系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规强制性规定,当属合法有效,双方均应恪守。动迁安置房存在限制销售期的因素,不属无法消除之因素,可随期间届满而消除。在系争房屋已经处于可交易的状态下,如果卖方仍然拒绝交易,属于违约行为,应当承担相应的违约责任。

我们也认为,卖方配合重签合同应属于其履行合同义务的一部分,既然房屋买卖合同约定,卖方有配合买方过户的义务,在不损害或加重卖方义务的情况下,卖方有义务按照行政机关的要求配合将房产过户到买方的名下。如《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

但是,必须要提出的是,这里所谓的重新网签,绝不是可以任意修改合同条款。原则上,凡是有可能影响卖方权益的条款都不能擅自修改,而实务中所谓重新网签,只是在交易中心的交易系统里在不改变原合同内容的情况下,重新操作一下。

另外,本文所述的动迁房因限售期的问题而导致的重签也同样适合因社保期限未到而限购的情形。实务中,还出现过中介在打印网签合同时没有使用交易中心的“网签备案专用纸”而必须重新网签才能过户的情况,也应该适合本文所述的观点。

最后,有的当事人非常担心,即使法院判决继续履行合同,房东不配合过户仍然无法执行的情况。这个担心是多余的,房产过户的执行与欠款的执行有所不同,只要在起诉前进行过财产保全或者房屋不存在抵押或被其他债权人申请保全的情况,完全可以不经过卖方签字即可过户。

以上解答仅供参考,具体案件要根据案情并结合证据做具体分析,并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题,欢迎联系我们进一步沟通。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信:ad80805)

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