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房产交易不成仍需付中介费?解析四类频发的居间合同纠纷

来源:浦江天平作者:松江法院时间:2016-11-09

核心提示

随着目前房地产交易市场日趋火爆,房屋租、售交易大量增加,在此过程中由于上、下家的信息不对称,绝大部分交易都需以房产中介为媒介,在居间服务过程中产生的纠纷也日益增多。那么,居间合同的纠纷主要有哪些类型?哪些事项需注意?松江法院的法官们对此进行了梳理。

 

案例一:交易不成拒付中介费?

协议具备买卖合同主要条款 居间方有权获取佣金

去年年底,经某中介公司的居间,王先生看中了张小姐的房子,两人还签订了《居间协议》,协议对房屋总价款、付款方式及各期房款支付时间、签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间、过户时间、交房时间、佣金的支付等均作了约定。可等到约定的签订示范文本买卖合同时间届满时,张小姐却因房价上涨,百般推诿,不愿配合继续交易。眼看着房价一个劲儿地涨,考虑到打官司还要耗时耗力,王先生便与张小姐协商一致,由张小姐赔付了违约金后,交易不再进行。

本以为事情至此以完全了结,可没想到,中介公司却将二人均告上法庭,要求二人按居间协议的约定,各自支付房屋总价款1%的佣金3万元。张、王二人自然是不答应,难道房子交易没成,却要付佣金吗?

法院认为,张小姐与王先生在某中介的居间下签订的《居间协议》已具备了房地产买卖合同的主要条款,可认定居间方已促成买卖合同成立,故有权收取居间报酬,虽因张小姐的违约导致房屋交易未能完成,但与居间关系属两个法律关系。作为居间方的某中介公司,对因买卖双方一方原因造成协议未能继续履行并不存在过错,故并不影响其因买卖关系成立而收取居间报酬。但某中介公司主张的系全额居间报酬,现因交易未成,中介未提供签订买卖合同、产权过户、房屋交付验收等后续服务,故其居间报酬也应作相应折扣,故判令王先生与张小姐各自支付佣金1.5万元。


法官提醒

法律规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》系为产权交易过户备案之需,并非买卖关系成立的唯一标准,若买卖双方经居间签订的协议、合同等已具备房地产买卖合同的主要条款,则视为居间方已促成买卖合同成立,但居间服务往往包括带看房屋、促成双方签订买卖合同、产权过户、房屋验收交接等后续服务,如只履行了其中的部分内容,则在居间义务未完成的情况下得到居间报酬与居间义务履行完毕可得的报酬数额相等,显然有违公平原则。

案件聚焦:交易不成仍需付中介费?解析四类频发的居间合同纠纷

 

案例二:享受独家委托服务却另找他人居间

“独家委托条款”应综合具体情况确认其效力

季先生想要尽快卖掉房子,便找到了某中介公司挂牌,中介公司的业务员告诉季先生如与该公司签订《房地产独家出售居间协议》,则可以享受更为优质的服务、便于其以最快的速度出售房屋。季先生遂与该中介公司签订了上述协议,该协议约定独家委托期限为三个月,另对双方的权利义务约定为:季先生愿意独家委托该中介公司以95万元的价格出售其名下的房屋,季先生如未能按协议约定履行相关义务的,应按委托出售总价款的1%向中介公司支付违约金而中介公司则应提供通过官方网站首页独家委托板块滚动、通过官方微信“每日一房”专题等载体滚动推广该房地产的服务。该协议中涉及独家委托的条款已标黑、加粗。

在独家委托期间,季先生却将房屋委托其他中介公司出售给了案外人郭某,并完成了过户。中介公司遂以违反《房地产独家出售居间协议》为由,将季先生诉至法院,要求其支付违约金9500元。季先生则认为该独家委托条款违反公平原则,应认定为无效,况且违约金标准也过高。

法院认为:原、被告之间签订的《房地产独家出售居间协议》系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定,应属有效,双方均应按约履行自己的义务。本案中,独家委托条款已加黑、标粗,季先生作为完全民事行为能力人,其在签订合同前理应对合同内容作必要了解,签订该合同即代表其对相应内容的认可。同时,协议对于季先生选择独家委托协议后,中介方提供的区别于一般委托的服务亦作出了说明,足见季先生系在一般委托与独家委托之间,自由选择了独家委托的方式。且从双方约定的独家委托期限来看,协议仅对季先生通过其他中介委托出售涉案房屋作出3个月的限制,也就是说,双方约定的独家委托并未从根本上排除被告自由缔约的权利。季先生在独家委托期间,通过其他中介出售涉案房屋,应属违约,法院在综合考虑季先生的违约程度、中介公司提供的服务及损失的基础上,酌情确定季先生应承担违约金3000元。


法官提醒

房地产中介市场竞争日趋激烈,很多中介公司为防止客户多处挂牌,往往会和客户约定独家委托条款,这种独家委托条款是否有效,需结合具体情况逐一分析:《中华人民共和国合同法》第三十九条规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。因此,对独家委托条款以标黑、加粗等方式进行特别说明,确保出售方在签订委托协议时对上述委托条款已清楚、明了,是认定独家委托条款有效的前提条件。其次,格式条款的拟定人即便是以合理方式提醒了对方注意,该条款仍不应是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,否则,亦应其规定的权利义务之不对等而无效。再次,在相关独家委托协议的条款有效的情况下,还需结合违约人的违约程度、守约方是否按约提供了全面的服务以及守约方的损失究竟为何具体分析,从而判断约定的违约金是否合理。

案件聚焦:交易不成仍需付中介费?解析四类频发的居间合同纠纷

 

案例三:中介公司口头承诺勿轻信

有书面证据更能保障合法权益

徐某委托某中介出售名下的房屋,跟下家李女士及中介公司都口头说好中介费由下家承担,但签《房地产买卖居间协议》时候,徐某却发现,合同约定的佣金为其与李女士各付1%,徐某质疑早已谈好房屋总价款2%的佣金皆由李女士承担,况且李女士已经签了按照房屋总价款2%的支付佣金的确认书了,为何还有此条款,中介公司的员工向他解释说合同都是这么写的,请徐某放心,绝对不需要他掏腰包。听了中介的解释,又看了李女士签好的佣金确认书,徐某也就签了字。可谁知过了半年,徐某却接到了法院的传票,中介公司要求他按照合同约定支付佣金,这回徐某可傻了眼。

通过审理,法院认为本案关键在于签订合同时各方对佣金承担的真实约定究竟为何?现徐某主张,其作为出卖方,挂牌出售系争房屋价格为到手价,不承担佣金,虽然居间协议约定的佣金为其与李女士各付房屋总价款的1%,但当时口头协商的结果是由李女士支付本次交易的全部佣金,徐某说法也与中介公司与李某签订的《佣金确认书》相印证,且若当时约定徐某也需要支付佣金,中介公司按理也应与徐某签订佣金确认书,方才更符合交易习惯。现中介公司仅凭《房地产买卖居间协议》上印制好的格式条款便要求徐某支付房屋总价款1%的佣金,并称李女士支付房屋总价款2%的佣金系自愿多付,显然依据不足,且有违诚实信用,故驳回了中介公司的诉讼请求。


法官提醒

实践中,居间交易的中介方常作出各种口头承诺,例如本案中的中介公司就曾向徐某表示不会收取中介费,可一方面是未以书面形式固定下来的口头承诺,另一方面是亲笔签名确认的居间合同,若不是因为本案的徐某的陈述恰好与其下家李女士签订的佣金确认书、支付的佣金金额相印证,徐某的主张将很有可能因证据不足而难以被法院采信。因此,在居间协议履行中做个用心人、有心人,让口头承诺变成中介公司签字盖章的书面保证,才是对自身最有力的保障。

案件聚焦:交易不成仍需付中介费?解析四类频发的居间合同纠纷

 

案例四:未对佣金做约定 居间成功却不付报酬?

居间报酬未约定或约定不明时 仍应按有关标准支付

陈先生最近遇上了件烦心事,他买了孙女士的房子,当时找的是家门口的小中介,由于平时比较熟悉,说好是“义务劳动”,最多就请吃顿饭,买包烟,签的合同里也没有对佣金做约定,可谁知房子买成了,中介却将他和孙女士告上法庭,要求他们按照一般市场习惯,各自支付房屋总价款1%的佣金。陈先生和孙女士生气中介的出尔反尔,心里却也因为毕竟对方提供了居间服务犯起了嘀咕:这中介费到底要不要付?

案件进入审理程序后,法官对陈先生和孙女士进行了释明,原来根据法律规定,虽然对居间人的报酬没有约定,但仍应根据居间人的劳务合理确定,并由其促成合同的当事人平均负担居间人的报酬。在了解了法律规定后,陈先生与孙女士同中介公司进行了协商,最后达成调解方案,各自按照房屋总价款的0.5%支付佣金。


法官提醒

法律规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定,仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

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